#1 : Multiplication des maisons d’habitation

Ferme des Bouillons occupée vue du ciel briquetterie. Photo : Les Gars'Pileurs.

La vigilance de l’association des Bouillons a permis de mettre à jour une irrégularité majeure dans l’acte de vente de la ferme des Bouillons par Immochan France à la société In Memoriam : l’apparition en toute illégalité de deux maisons d’habitation, représentant environ 500 m² de surface de planchers habitables supplémentaires.

La multiplication illégale de surface habitable vient reposer avec acuité la question du prix de vente, déjà dénoncé comme ridiculement faible alors qu’il était réputé porter sur une seule maison d’habitation.

Les faits

Depuis cinquante ans, trois actes notariés de vente de la ferme des Bouillons ont été signés :

– vente du 28 septembre 1966 de Monsieur Legendre à la SCI des Bouillons ;

– vente du 26 janvier 2012 de la SCI des Bouillons à la société Immochan France ;

– vente du 18 septembre 2015 de la société Immochan France à la SCI In Memoriam.

Sur chacun des deux premiers actes notariés, il est fait mention d’une seule maison d’habitation, de bâtiments d’exploitation et de champs. Or, l’acte de vente du 18 septembre 2015 indique une maison d’habitation, un bâtiment à usage d’habitation avec un étage à aménager, une maison d’habitation en ruines, des bâtiments d’exploitation et des champs. Soit désormais trois habitations : deux maisons d’habitation et un bâtiment « à usage d’habitation » (appelées n° 1, 2 et 5 dans l’acte de vente). Le cahier des charges de la Safer fait lui aussi mention de ces deux habitations supplémentaires, pourtant illégales.

Les éléments de confort de l’unique maison d’habitation, mentionnés dans les actes de vente antérieurs, disparaissent par ailleurs du dernier acte de vente, probablement pour ne pas distinguer cette habitation des deux nouvelles qui en sont dépourvues.

Constat

Un tel changement de destination ne peut s’effectuer qu’au moyen d’une demande préalable dans le cas de travaux, ou d’une demande de permis de construire. Immochan France reconnaissant n’avoir réalisé aucune opération de construction entre 2012 et 2015 (page 20 de l’acte de vente), un tel changement de destination n’a pu avoir lieu. Les changements de destination étant interdits en Zone Naturelle Protégée, tout changement de destination des bâtiments situés sur la ferme des Bouillons est impossible depuis janvier 2014, date du vote du conseil municipal de Mont-Saint-Aignan.

Question

Dès lors, comment accepter que dans le cahier des charges inséré à l’acte, la Safer mentionne : « pendant une durée de 25 ans à compter de la signature des présentes, l’acquéreur ou ses ayant-droits devra :

a. Conserver au foncier nu et au bâti d’exploitation (soit à l’exclusion des bâtiments à usage d’habitation désignés 1, 2 et 5 du paragraphe destination), une destination agricole de façon à permettre le maintien d’une activité agricole au terme de l’article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime ».

Dès lors, on ne peut que constater qu’à cause de ce cahier des charges, les trois habitations apparues sur la ferme n’ont maintenant plus une destination agricole, y compris la seule et unique maison d’habitation historique située en plein milieu de la ferme. Par cette manipulation, le démantèlement de la ferme est rendu possible, ce que l’association Bouillons Terres d’Avenir dénonce.

La question du prix de vente reposée

Après la conclusion du compromis de vente entre Immochan France et In Memoriam, la question du prix de vente a provoqué de nombreuses polémiques. Le montant de 150 000 € pour une maison, des bâtiments et une surface totale de 4,11 hectares paraît dérisoire en regard des référentiels de prix sur les terres agricoles tel qu’il apparaît dans l’Observatoire du Foncier -dont la Safer a la gestion- et des prix pratiqués sur le marché de l’immobilier de l’agglomération rouennaise. Immochan France avait acquis le bien trois ans plus tôt pour 720 000 € -il était alors classé en Zone À Urbaniser-.

L’apparition de deux nouvelles maisons d’habitation dans l’acte de vente remet en cause la pertinence du prix de vente : nous serions désormais sur une valeur moyenne de 45 000 € par habitation et environ 15 000 € pour 3 hectares de champs et bâtiments. Pour une telle surface « immobilière » en lisière de forêt, à dix minutes du centre-ville de Rouen, c’est incohérent et scandaleux !

Les responsabilités

Via le cahier des charges, la Safer et son président sont parties prenantes de cette manipulation. Considérant la difficulté rencontrée par de nombreux porteurs de projets en maraîchage à trouver un terrain avec une maison pour installer et développer leur activité, l’exclusion de la seule et véritable maison d’habitation des Bouillons de la vocation agricole est un non-sens de la part d’un organisme délégataire de missions de service public, supposé aider à l’installation de jeunes agriculteurs.

L’activité de la Safer étant soumise au contrôle de la préfecture par deux commissaires du gouvernement – agriculture et finances -, et le dossier des Bouillons ayant été directement piloté par la préfecture, la responsabilité des services de l’État est clairement engagée. Comme l’a confirmé le Conseil d’Administration de la Safer du 22 septembre, les autorités de tutelle n’ont rien trouvé à redire à la conclusion de la vente. La préfecture doit de ce fait rendre des comptes sur sa gestion du dossier des Bouillons.

La participation à l’établissement des actes de vente de 2012 et 2015 de Maître Sylvain Roussel, notaire à Roubaix au sein du cabinet Prouvost et associés, ne peut qu’interroger sur la probité avec laquelle ce juriste, garant de la légalité des actes qu’il rédige, réalise sa mission d’autorité publique.

Enfin, quelles sont les parts de responsabilité de la famille Mégard et d’Immochan France dans cette malversation ? Les liens entre Thibault Mégard et un membre de la famille Mulliez (propriétaire du groupe Auchan), ancien haut responsable chez Immochan, sont connus. Pourquoi Immochan a-t-il pris le risque de faire un tel cadeau à la famille Mégard, en plus de leur avoir cédé le bien à un prix dérisoire ? Comment imaginer qu’un tel accord ait pu être conclu sans contrepartie ? Les Mégard étant déjà à la tête de plusieurs sociétés immobilières, ils ne peuvent invoquer l’ignorance ou la naïveté. La question qui se pose, et que nous posions déjà l’été dernier, est bien celle-ci : quel pacte secret lie la famille Mégard à Immochan ? Quels sont leurs véritables projets pour la ferme des Bouillons ?

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